]]> Les plus-values immobilières

­­­­Quels documents dois-je fournir pour vendre un bien immobilier ? ­Consultez le guide « Vente immobilière : mode d’emploi« . ­­ ­ ­

­­La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession.

Le régime des plus-values varie selon le prix de vente, la nature du bien, et la durée de détention. Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur à 15 000 euros sont exonérées.
Il en est de même de celles réalisées à l’occasion de la vente de la résidence principale qui en est totalement exonérée quel que soit le nombre d’années écoulées entre l’acquisition et la vente.

Depuis le 1^er février 2012, l’exonération vaut aussi pour les plus-values réalisées sur des biens vendus après une durée de détention d’au moins 30 ans.

Dans les autres cas, le vendeur doit s’acquitter de l’impôt sur la plus-value brute à un taux de 32,5 % depuis le 1^er octobre 2011.

Le montant est diminué de :
• 2 % entre la 6^e et la 17^e année de détention,
• 4 % entre la 18^e et la 24^e année,
• 8 % jusqu’à la 30^e année.

Nouveaux cas d’exonération

L’article 5 de la loi de finances pour 2012 apporte des précisions, concernant la cession d’un immeuble bâti à usage d’habitation, dans ce cas où celui-ci est un bien à usage mixte.
Il existe désormais une exonération. Elle s’applique à la fraction de plus-value afférente à la cession de la partie à usage d’habitation. L’exonération des plus-values ne peut s’appliquer qu’une fois à compter du 1^er février 2012, à la demande du cédant, au titre de la cession de son choix, toutes conditions étant par ailleurs remplies.

Le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale, peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions :
⇒Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, art. 150 U II, 1°bis, al. 1^er) ;
⇒Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 – in limine).
En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 – in fine).

Concernant les produits de placements, à partir du 1^er juillet 2012, il est à noter que les prélèvements sociaux passeront à 15,5%, ainsi les plus-values seront portées à 34.5%.

Les travaux déductibles

Tous les travaux ne sont pas déductibles. En effet, ne sont pris en compte dans la déduction que les travaux suivants, à condition que le vendeur en ait conservé les justificatifs et ne les ait pas déjà déduits au titre de son impôt sur le revenu :
• Les travaux d’amélioration qui ont pour objet d’apporter à l’immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (création d’un ascenseur, double vitrage, création d’une salle de bain…)
• Les travaux de construction
• Les travaux d’agrandissement

À défaut, le vendeur peut déduire au titre des travaux un forfait de 15 % de la valeur d’acquisition. Pour cela, il doit avoir été propriétaire du bien vendu pendant au moins 5 ans.

Dans tous les cas, les travaux de rénovation, entretien et réparation ne sont pas déductibles dans le calcul de la plus-value.

Conseil du notaire
Si vous avez effectué de nombreux travaux dans votre résidence secondaire, conservez toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux à condition d’avoir conservé toutes les factures. À défaut, une majoration forfaitaire de 15% peut s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans

]]> Comme chacun sait, l’activité de l’agent immobilier consiste à réaliser des actes d’entremise entre deux ou plusieurs parties pour la réalisation d’un achat, d’une vente ou d’une location d’immeuble, de fonds de commerce ou de parts de société portant sur un immeuble ou un fonds de commerce.

Les conditions d’exercice de l’activité
Les activités de l’agent immobilier sont encadrées et régies par la loi 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet » et son décret d’application du 20 juillet 1972.
Il doit notamment :
- avoir une souscription d’une assurance responsabilité professionnelle
- être titulaire d’une carte professionnelle, soumise à des conditions d’aptitude professionnelle et de moralité, délivrée par le préfet et renouvelée chaque année,
- disposer d’une garantie financière auprès d’une banque ou d’une organisation professionnelle (article 17 du décret du 20 juillet 1972),
- détenir un mandat écrit l’autorisant à négocier ou à s’engager pour le compte du propriétaire ou du bailleur.

L’affichage des tarifs
L’agent immobilier est soumis aux dispositions générales d’information du consommateur prévues au code de la consommation, et précisées par l’arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par les professionnels intervenant dans les transactions immobilières.
Cette obligation d’information porte notamment sur le montant de sa commission exprimée en pourcentage, et les modalités de calcul des honoraires notamment le taux horaire d’intervention.
Les honoraires sont libres depuis 1987 : ils sont exprimés TTC et ils doivent être affichés de manière visible et lisible à l’entrée de l’agence et le cas échéant, en vitrine.

En outre, l’agent immobilier doit afficher :
- le numéro de sa carte professionnelle ;
- le montant de sa garantie financière s’il reçoit des fonds pour sa clientèle ;
- le nom et l’adresse de l’organisme qui le garantit ;
- le nom de l’établissement de crédit et le numéro de compte où doivent être effectués les versements de fonds; tout versement d’argent doit donner lieu à un reçu conforme à un modèle réglementaire précisant le motif du versement et son montant.

Sur tous les documents (contrats et correspondance) doivent être enfin mentionnés : le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et l’adresse de l’entreprise et l’activité exercée, le nom et l’adresse de l’organisme garant.

Le mandat
Le mandat est obligatoire et doit être signé par le mandant (acheteur, vendeur, etc.). Le mandat indique les limites de la mission qui lui est confiée ainsi que le montant de sa rémunération. Chaque mandat doit faire l’objet d’une numérotation et être inscrit dans un registre.
Si le mandat est signé à la suite d’un démarchage à domicile, un délai de réflexion de 7 jours doit être respecté.

Le mandat peut être simple ou exclusif.
• Le mandat simple permet au mandant de confier l’affaire à d’autres professionnels ou d’effectuer lui même la recherche d’un éventuel acheteur.
• Dans un mandat exclusif la négociation est confiée à un seul agent immobilier qui en a l’exclusivité. Ce qui n’empêche pas le mandant, selon les contrats, de chercher lui-même un acquéreur ou un vendeur.

Le mandat est limité dans le temps, en général trois mois.

La commission d’agence
Le mandat précise qui paiera la commission : le vendeur ou l’acheteur.
La répartition de la commission doit figurer dans l’avant-contrat (promesse de vente, compromis).
Le « bon de visite » signé par les personnes intéressées par un bien, n’a pas la valeur d’un mandat. Aucune commission ne doit être versée sur la base de la signature d’un « bon de visite ».
La commission est subordonnée à la détention d’un mandat écrit au moment où le bien est présenté à l’acquéreur. Elle est due si l’agent immobilier a accompli les démarches nécessaires dont la publicité, l’organisation des visites. S’il s’agit d’une mission de négociation, son intervention doit être déterminante dans la conclusion de la vente. Si son rôle a été incomplet la commission sera inférieure à celle indiquée dans le mandat.
Si le vendeur a signé plusieurs mandats non exclusifs de vente d’un bien auprès de plusieurs agences immobilières, la commission est due à l’agence qui a conclu l’affaire.
La commission est versée après la signature du contrat définitif devant le notaire. Toute rémunération est interdite avant la conclusion du contrat.

Les modalités tarifaires pour les locations
Les frais d’agence ou honoraires perçus au moment de la conclusion d’un bail sont la rémunération de services faits et à venir dans la gestion normale de la location.
Les frais d’agence sont librement fixés par les agences.
Les frais de rédaction de bail lorsqu’ils existent peuvent être en sus (frais d’acte).
Les honoraires sont perçus après la signature de la location : ils sont à partager par moitié entre le bailleur et le locataire.

Une obligation de conseil
L’agent immobilier a un devoir de conseil sur le prix du bien mis en vente. Dans le cas de vices cachés, l’agent immobilier n’engage sa responsabilité que s’il avait connaissance de l’information ou si l’examen des lieux avait montré la présence d’insectes ou autres vices.

L’acte de transaction
L’agent immobilier est responsable des mentions qui figurent dans l’acte qu’il fait signer. Il vérifie que le client est bien propriétaire du bien immobilier à vendre ou qu’il a la capacité de le vendre. Il vérifie le titre de propriété du vendeur, la surface du bien, l’existence de servitudes, la réalité des diagnostics immobiliers obligatoires qui incombent au propriétaire du bien (amiante, termites, bilan énergétique…).

Les annonces immobilières
L’agent immobilier diffuse des informations sous la forme d’annonces pour un bien à vendre ou à louer. Il est à ce titre soumis aux dispositions de droit commun, notamment pour ce qui concerne les pratiques commerciales trompeuses (art. L 121-1 du code de la consommation). Peut notamment relever d’une telle qualification :
- le fait de proposer à la vente un bien déjà vendu ;
- la diffusion d’annonces sans mandat ;
- la présentation de biens comme étant exclusifs alors qu’ils font l’objet d’un mandat simple ;
- l’existence d’une différence entre le prix de vente indiqué sur le mandat et celui indiqué sur l’annonce ;
- une différence entre la surface indiquée sur l’annonce et celle portée sur le mandat ;
- l’absence d’indication sur la répartition des honoraires non intégrés dans les prix indiqués pour des annonces proposant des locations.

Le démarchage à domicile
Les dispositions du code de la consommation en matière de démarchage à domicile s’appliquent aux professionnels de l’immobilier. C’est le cas lorsque l’agent immobilier fait souscrire à un consommateur un contrat d’intermédiation immobilière (signature d’un mandat de vente ou d’un contrat de location) en dehors de l’établissement commercial (domicile, lieu de travail du consommateur..).
Les obligations du professionnel portent sur :
- l’utilisation d’un contrat écrit conforme aux dispositions des articles L 121-23 et L 121-24 du code de la consommation ;
- le fait de laisser au consommateur un délai de réflexion de 7 jours lui permettant d’exercer sa faculté de renonciation. Aucune somme d’argent ou paiement quelconque ne peut être exigé du consommateur durant cette période avant la conclusion effective de la transaction.

]]> Dans la nuit du 6 au 7 septembre 2011 les députés ont adopté un amendement au projet initial de loi de finances rectificative pour 2011. Cet amendement, portant réforme du régime d’imposition des plus-values immobilières, reporte la date d’entrée en vigueur du nouveau dispositif au 1er février 2012 et permet d’avoir une meilleure lisibilité de la plus-value taxable.

Les informations ci-dessous communiquées présentent un caractère provisoire et sont susceptibles d’être modifiées avant leur publication au Journal Officiel.

Un abattement forfaitaire progressif est réintroduit :

Alors que le projet de texte initial supprimait tout abattement tenant à la durée de détention, pour y substituer une révision du prix d’acquisition proportionnelle à la variation de l’IPC(1), le texte adopté par les députés, et qui doit encore l’être ce jour par les sénateurs, réintroduit un abattement fixé comme suit :
- 2% pour chaque année détention au-delà de la 5ème année ;
- 4% pour chaque année détention au-delà de la 17ème année ;
- 8% pour chaque année détention au-delà de la 24ème année.

Autrement dit:
- les plus-values taxables (hors résidences principales et autres biens exclus) sont exonérées au terme de 30 années de détention ;
- de la 1ère à la 5ème année de détention : 0% d’abattement ;
- de la 6ème à la 17ème année de détention : 2% d’abattement par an, soit en cumul 24% d’abattement au terme de 17 années ;
- de la 18ème à la 24ème année de détention : 4% d’abattement par an, soit en cumul 52% d’abattement au terme de 24 ans de détention ;
- 8% par an de détention à partir de la 25ème, soit 100% d’abattement en cumul au terme de 30 années.

Si ces modalités ne permettent pas de compenser les 10% par année de détention au-delà de la 5ème année que nous pratiquons depuis 2004, elles ont le mérite d’être plus lisibles pour les contribuables.

Une entrée en vigueur reportée au 1er février 2012 :

Alors que le projet de texte initial prévoyait une application de la réforme aux plus-values taxables du fait des avant-contrats signés à partir du 25 août 2011, portant ainsi effet rétroactif avant la date de publication de la loi, l’amendement adopté ne produira ses effets qu’aux plus-values réalisées au titre des cessions réalisées à compter du 1er février 2012. Il s’agit de retenir la date de l’acte authentique.

Seules, si l’on peut s’exprimer ainsi, les plus-values réalisées au titre des apports d’immeubles ou de droits sociaux à des SCI familiales intervenus à compter du 25 août 2011, verront le nouveau régime s’appliquer dès le 25 août 2011.

Suppression de l’abattement fixe de 1 000 euros:
L’amendement adopté, comme le projet de texte initial, supprime cet abattement fixe de 1 000 euros qui bénéfice aujourd’hui à toutes les plus-values immobilières taxables.

A noter: si le taux d’imposition des plus-values immobilières reste fixé à 19%, en revanche le projet de loi prévoit de porter celui des prélèvements sociaux de 12,3 à 13,5%. Ainsi, le taux global d’imposition serait de 32,5% (au lieu de 31,3% actuellement).

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