Les plus-values immobilières
Quels documents dois-je fournir pour vendre un bien immobilier ? Consultez le guide « Vente immobilière : mode d’emploi« .
La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession.
Le régime des plus-values varie selon le prix de vente, la nature du bien, et la durée de détention. Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur à 15 000 euros sont exonérées.
Il en est de même de celles réalisées à l’occasion de la vente de la résidence principale qui en est totalement exonérée quel que soit le nombre d’années écoulées entre l’acquisition et la vente.
Depuis le 1er février 2012, l’exonération vaut aussi pour les plus-values réalisées sur des biens vendus après une durée de détention d’au moins 30 ans.
Dans les autres cas, le vendeur doit s’acquitter de l’impôt sur la plus-value brute à un taux de 32,5 % depuis le 1er octobre 2011.
Le montant est diminué de :
• 2 % entre la 6e et la 17e année de détention,
• 4 % entre la 18e et la 24e année,
• 8 % jusqu’à la 30e année.
Nouveaux cas d’exonération
L’article 5 de la loi de finances pour 2012 apporte des précisions, concernant la cession d’un immeuble bâti à usage d’habitation, dans ce cas où celui-ci est un bien à usage mixte.
Il existe désormais une exonération. Elle s’applique à la fraction de plus-value afférente à la cession de la partie à usage d’habitation. L’exonération des plus-values ne peut s’appliquer qu’une fois à compter du 1er février 2012, à la demande du cédant, au titre de la cession de son choix, toutes conditions étant par ailleurs remplies.
Le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale, peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions :
⇒Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, art. 150 U II, 1°bis, al. 1er) ;
⇒Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 – in limine).
En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 – in fine).
Concernant les produits de placements, à partir du 1er juillet 2012, il est à noter que les prélèvements sociaux passeront à 15,5%, ainsi les plus-values seront portées à 34.5%.
Les travaux déductibles
Tous les travaux ne sont pas déductibles. En effet, ne sont pris en compte dans la déduction que les travaux suivants, à condition que le vendeur en ait conservé les justificatifs et ne les ait pas déjà déduits au titre de son impôt sur le revenu :
• Les travaux d’amélioration qui ont pour objet d’apporter à l’immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (création d’un ascenseur, double vitrage, création d’une salle de bain…)
• Les travaux de construction
• Les travaux d’agrandissement
À défaut, le vendeur peut déduire au titre des travaux un forfait de 15 % de la valeur d’acquisition. Pour cela, il doit avoir été propriétaire du bien vendu pendant au moins 5 ans.
Dans tous les cas, les travaux de rénovation, entretien et réparation ne sont pas déductibles dans le calcul de la plus-value.
Conseil du notaire
Si vous avez effectué de nombreux travaux dans votre résidence secondaire, conservez toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux à condition d’avoir conservé toutes les factures. À défaut, une majoration forfaitaire de 15% peut s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans
